Una delibera condominiale assunta non all’unanimità può assegnare in uso esclusivo delle parti comuni ad un singolo condomino?
La risposta è no.
La deliberazione condominiale con la quale vengono assegnate in uso esclusivo delle parti comuni ad alcuni condomini, richiede d’unanimità’ degli stessi, incidendo sulla pregressa comproprietà originaria ex lege di parti comuni e comportando l’esclusione dal vincolo reale di alcuni dei condomini (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 6090 del 04/03/2020; Sez. 2, Sentenza n. 20612 del 31/08/2017; Sez. 2, Sentenza n. 15024 del 14/06/2013).
Nell’ipotesi, quindi, di cessione a terzi dell’uso esclusivo delle parti comuni occorre il consenso di tutti i partecipanti alla comunione (articolo 1108 c.c., comma 3, norma applicabile al condominio per effetto del rinvio di cui all’articolo 1139 c.c.).
La nullità’ del contratto può’ essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse ex articolo 1421 c.c., sicché’ nessuna preclusione potrà derivare dall’asserito fatto di avere contribuito alla causazione di detta nullità’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5626 del 18/04/2002; Sez. 2, Sentenza n. 1511 del 19/02/1997).
La concessione in uso esclusivo delle parti comuni attuata con una delibera nulla potrebbe però consentire l’usucapione la cosa comune.
Per poter eccepire l’intervenuta usucapione il condomino dovrà provare di aver sottratto la cosa all’uso comune per il periodo utile alla maturazione del diritto.
Tale prova dovrà vertere su atti univocamente rivolti contro i compossessori, tali da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di possedere uti dominus, non bastando tuttavia a tal riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l’imprescrittibilità del diritto in comproprietà.
Per usucapire un diritto reale non è sufficiente il decorso del tempo (20 anni), ma è necessaria una condizione soggettiva (il cosiddetto “animus possidendi“) di utilizzo esclusivo del bene come proprietario (uti dominus).
Nel caso in cui, invece, le parti contraenti (condominio-concedente e condomino-utilizzatore) siano consapevoli che l’area comune è stata concessa in uso esclusivo, l’utilizzatore non potrà usucapire la proprietà del bene.
Lo studio legale AFS vanta una comprovata esperienza in ambito di diritto condominiale.
Avv. Andrea F. Scaccabarozzi
Corte di Cassazione 22 giugno 2022 n. 20111
